O que é o Modelo 21-R e por que é obrigatório no Alojamento Local?

O formulário Modelo 21-R (Certificado de Residência Fiscal para Acordos de Dupla Tributação) serve para acionar a Convenção para Evitar a Dupla Tributação (CDT) entre Portugal e os países de residência fiscal das plataformas (ex: Irlanda para Airbnb, Holanda para Booking). Sem o Modelo 21-R devidamente validado pelas autoridades fiscais estrangeiras e anexado pelo anfitrião português, a lei portuguesa impõe uma retenção na fonte liberatória de 25% sobre o valor das comissões pagas às plataformas.

Como evitar a retenção na fonte de 25% nas comissões do Airbnb e Booking?

Para afastar legalmente a retenção na fonte de 25% (prevista no artigo 101.º do CIRS e 94.º do CIRC), o titular da exploração de AL deve recolher o Modelo 21-R oficial emitido anualmente pelo Airbnb Ireland UC e Booking.com B.V., devidamente certificado pelas autoridades fiscais da Irlanda e dos Países Baixos, e mantê-lo arquivado no seu dossier fiscal por 10 anos.

Como funciona a autoliquidação de IVA das comissões das plataformas?

As faturas das comissões cobradas pelo Airbnb e Booking chegam com indicação de reverse-charge (sem IVA do país emissor). O proprietário de AL, estando enquadrado em IVA ou no regime normal, tem a obrigação fiscal de autoliquidar IVA à taxa normal de 23% sobre essas comissões e submeter a Declaração Periódica de IVA.

Qual o coeficiente de tributação do Alojamento Local em IRS (Categoria B)?

No regime simplificado de IRS, a regra geral aplica o coeficiente de 0,35 (35% do rendimento bruto é considerado matéria coletável tributável). No entanto, para imóveis situados em áreas de contenção urbana definidas pelos municípios (como freguesias do centro do Porto ou Lisboa), o coeficiente agrava-se para 0,50 (50% de tributação).

Vale a pena passar o Alojamento Local para uma empresa (Lda)?

Para anfitriões com múltiplos apartamentos, rendimentos anuais brutos superiores a 50.000€ ou elevados custos operacionais de limpeza, condomínio, obras, comissões e lavandaria, a exploração através de sociedade Lda (IRC) com contabilidade organizada é substancialmente mais vantajosa, permitindo abater 100% dos custos reais e beneficiar da taxa de 17% até 50.000€ de lucro.

Contabilidade Alojamento Local no Porto, Matosinhos e Gaia

Atenção às Notificações da Autoridade Tributária sobre Retenções de Plataformas

A Autoridade Tributáriaçõestá a auditar retroativamente os pagamentos de comissões feitos a entidades sediadas no estrangeiro (Airbnb na Irlanda, Booking na Holanda). Se não dispõe do Modelo 21-R certificado no seu dossier fiscal, as Finanças podem liquidar oficiosamente a retenção de 25% com juros de mora compensatórios.

Validar a Minha Situação

Mecanismo Técnico Legal

Como Funciona o Modelo 21-R nas Comissões de Airbnb e Booking?

O enquadramento fiscal das plataformas não residentes exige o cumprimento rigoroso dos artigos 101.º do CIRS, 94.º do CIRC e das Convenções de Dupla Tributação (CDT):

1. A Regra Geral: Retenção na Fonte de 25%

Em termos estritamente nacionais, quando uma entidade portuguesa paga uma prestação de serviços a uma entidade sem estabelecimento estável em Portugal, deve reter 25% de imposto e entregá-lo ao Estado português.

CIRS Art. 101.º / CIRC Art. 94.º

2. A Exceção Legal: Convenções CDT

Portugal tem acordos de Dupla Tributação celebrados com a Irlanda (onde está sediada a Airbnb Ireland UC) e com a Holanda (Booking.com B.V.). Esses acordos estipulam que o rendimento só é tributado no país de residência da plataforma.

Acordos Internacionais CDT

3. A Condição: Obter o Modelo 21-R

Para acionar a isenção da retenção de 25%, o proprietário do AL tem de obter anualmente o formulário Modelo 21-R ou certificado de residência fiscal certificado emitido pelas Finanças da Irlanda/Holanda e mantê-lo arquivado por 10 anos.

Isenção Total Legal

Fiscalidade 360º de Alojamento Local

As 3 Obrigações Fiscais Periódicas que Cuidamos por Si

Além do Modelo 21-R, ser anfitrião de Alojamento Local no Porto e Norte exige controlo mensal contínuo:

Autoliquidação de IVA a 23%

Mesmo que o anfitrião esteja isento de IVA pelo artigo 53.º na sua faturação de dormidas aos hóspedes (ou aplique 6%), as comissões pagas ao Airbnb e Booking têm de sofrer autoliquidação obrigatória de 23% na declaração periódica. Ajudamos a calcular e emitir as respetivas guias.

Taxas Turísticas Municipais

Gestão e liquidação da taxa turística municipal (Câmara do Porto, Matosinhos, Gaia, etc.). Em muitas situações o Airbnb cobra a taxa ao cliente mas transfere o encargo declarativo para o anfitrião, exigindo conciliação rigorosa de noites e hóspedes.

IRS Simplificado vs Empresa Lda (IRC)

Simulamos anualmente se o anfitrião deve continuar em IRS Categoria B (com coeficiente de 35% ou 50% em zonas de contenção) ou se compensa migrar o imóvel para uma sociedade comercial unipessoal/Lda com contabilidade organizada e taxa reduzida de IRC de 17%.

Tire as Suas Dúvidas

Perguntas Frequentes sobre Tributação de AL e Modelo 21-R

Em caso de inspeção tributária, a Autoridade Tributária presume que as comissões pagas à plataformaçõestrangeira não beneficiam de dispensa de retenção. O anfitrião português torna-se responsável pelo pagamento retroativo dos 25% de retenção na fonte sobre o total das comissões, acrescido de juros de mora compensatórios e coima por não entrega de imposto retido.

Tanto a Airbnb Ireland UC como a Booking.com B.V. disponibilizam anualmente certificados de residência fiscal com certificação das autoridades tributárias da Irlanda e Holanda nas respetivas áreas de parceiro. A Leque Contabilidade recolhe, valida e arquivaçõestes documentos de forma centralizada para todos os nossos clientes com AL.

Os rendimentos de AL declaram-se no Anexo B (regime simplificado) ou Anexo C (contabilidade organizada) da declaração de IRS. No Anexo B, aplica-se o campo 403 do quadro 4. O coeficiente padrão é de 0,35 (35% tributável), agravado para 0,50 nas zonas com restrições municipais ou contenção.

É o registo obrigatório dos boletins de alojamento de todos os cidadãos estrangeiros que pernoitam no AL, comunicados no prazo legal de 3 dias úteis através do Sistema de Informação de Boletins de Alojamento (SIBA) da AIMA. O incumprimento gera contraordenações pesadas.

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Verifique se o seu Modelo 21-R está em conformidade e se está a pagar impostos a mais em IRS ou autoliquidação de IVA.

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